上海离婚房产律师告诉您离婚诉讼中按揭业务涉及的几个问题

　　住房抵押是新时期新型的财产类型，当离婚时，抵押财产归谁所有，如何分割财产已成为当事人争论的焦点。一方婚前抵押购房，房屋登记的名称如何划分？婚前双方共同出资购买房屋，婚后共同抵押，以一方名义登记的房屋又如何划分？下面上海离婚房产律师就为您详细分析解答。

　　一、按揭房屋分割法在离婚诉讼中的适用。

　　“按揭”一词是金融服务行业的专业技术术语。按揭制度主要源于英美法系，是衡平法中物的担保的一种。在英美法系国家，按揭人将房屋的产权转让给按揭受益人（通常是企业提供网络贷款的银行）作为学生还款的保证，按揭人可以通过继续进行占有和使用房屋，在还清贷款后才能真正拥有知识产权。

　　我国经济目前中国还没有形成关于“按揭”的相关信息立法，但在我们这个城市房价飞涨的年代，为了能够实现购房安家的梦想，越来越多的夫妻共同选择按揭购房的方式来支付动辄百万的房价。而随着现代社会的不断创新发展和婚姻恋爱观的不断发生改变，夫妻关系之间的离婚率也不断提高上升。

　　当离婚成为既定事实时，抵押购买财产给谁、财产如何分割成为离婚当事人关注的焦点。毕竟，在目前房价依然强劲的情况下，房地产作为一项固定资产，可能会消耗一个人一生的储蓄，因此，一般很难实现所有权的结算。针对目前我国对抵押制度和丽湖满街划分的法律、法规没有明确规定的情况，笔者对此作了一些分析，并阐述了自己的一些看法。

　　在中国的金融实践中，习惯上将银行开展的“个人住房商业贷款”称为“抵押贷款”，即银行以其信贷资金向购房人发放的自营贷款。银行为了防范贷款风险，要求购房人将所购房产和该房产的土地使用权抵押，并提供担保人。购房人也就是贷款人付完房子首付后，剩下的钱由银行贷款，购房人分期还款。购房人未偿还到期本息的，贷款银行有权将抵押物一并抵押，或者由保证人承担偿还本息的连带责任。

　　二、离婚诉讼中按揭业务处理技术涉及的几个方面问题

　　（一）抵押贷款未清偿时，买受人是否取得房屋所有权

　　1、一般情况: 对于夫妻购房时房屋抵押贷款尚未还清的情况，理论上有两种观点，一种观点认为购房者在房屋全部还清之前，其实并没有取得房屋抵押贷款的所有权，因为其实际上并没有取得所有权，那么在离婚实际上就不适合分割房屋财产，当法院决定将房屋用于某一方时，使用者继续偿还贷款。另一种观点认为，买方在签订购买合同和登记房屋所有权后，其实已经从房屋发展商，从贷款实际上是按揭贷款的银行取得了房屋的所有权，一个接一个地向银行只欠银行贷款利息，而不是房屋。

　　因此，即使购房者没有还清抵押贷款，仍然可以获得房屋的所有权，离婚时可以对财产进行分割。笔者比较了两种观点，第二种观点更符合中国当前的实际。在我国现行的金融实践中，如果购房者到期不能偿还本息，抵押贷款银行有权改变抵押房屋的价值并优先获得补偿，即使银行抵押贷款尚未还清，也不能视为未取得所有权，不能视为共同财产。

　　2、特殊情况:一方婚前按揭买房，婚后夫妻双方共同还贷。如果离婚时房款没分清楚，可以分吗？一方婚前按揭买房，与所购房产担保的银行形成债权债务关系。婚后夫妻双方共同还款，不影响债权债务关系，故不妨碍抵押物所有权的确定和分割。离婚诉讼中，只要能证明夫妻婚后共同还款，取得房屋所有权的一方就可以对另一方进行补偿。

　　（二）如何确定取得抵押权的时间

　　1、一般原则: 以所有权登记取得时间为抵押财产婚前或婚后收益的时间点。

　　2、特殊情况: 但在实践中，由于买卖合同的签订与房屋的所有权登记之间存在着较长的时间差，许多房屋由于非买受人的原因无法及时登记。在婚姻关系中，配偶中的一方可以在婚前用他或她的个人财产支付抵押贷款，但是由于其他原因，只有在婚后，这将相当于把购房者的房屋所有权置于一个不确定的状态。在离婚诉讼中，财产性质的差异可能是由于登记房屋所有权所需的时间不同，或者可能发生一方仅仅因为登记结婚而成为房屋的共同所有人，而根本没有支付任何费用。

　　这种情况不仅难以理解，而且与婚姻法确立个人财产的初衷相矛盾。因此，笔者认为，在离婚诉讼中，夫妻财产的分割只存在于夫妻之间，不存在于第三人善意的权益冲突。因此，夫妻之间婚前抵押贷款的财产时间应当是办理抵押手续，而不是以财产所有权登记取得作为取得所有权的时间节点。只要夫妻在婚前按揭购房时，财产所有权登记在当事人名下，无论房屋所有权登记在婚前还是婚后取得，都应当承认为当事人的婚前财产。

　　三、按揭房产进行离婚时如何通过分割

　　一方婚前抵押购买房屋的，应当以一方名义登记。婚前以财产购买房屋，支付首付款和银行贷款，婚后以夫妻共同财产归还贷款，且以支付人的名义登记的，离婚时，由双方协商处理。不能达成协议的，法院可以认定该不动产属于登记不动产的当事人，未偿还的贷款属于登记不动产的当事人的个人债务。

　　双方共同出资购买婚前住房，共同偿还婚后贷款，并以一方名义登记的。婚后共同偿还贷款和相应的住房增值部分被确认为夫妻共同财产，其余部分按购房时的出资分摊。

　　按揭是新时期产生的一种新型财产。立法上对其离婚处理没有专门的立法规定，在实际离婚案件中难免会遇到很多困难和纠纷。因此，有必要了解按揭房的基本情况，结合婚姻家庭的实际，努力使离婚案件中按揭房的认定既合法又合理。

　　以上就是上海离婚房产律师为大家带来的我国现行有关法律法规全部内容。总的来说，婚姻问题需要付出很大的努力才能解决，在婚姻情况增多的情况下，婚姻问题将进一步复杂化。法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询我们的相关专业律师，我们会为你做出专业的解答。