离婚时不动产如何分割？上海离婚律师帮你解决此疑问

　　在离婚财产进行分割中，往往存在争议可以最大的就是通过不动产的分割。那么在离婚时，对于我国不动产的分割，法律是如何管理规定的呢？具体的分割研究方法是怎样的呢？上海离婚律师为您详细分析介绍，帮助您更好地解决这些问题。

　　1. 离婚案件中房地产分割方法的实证研究

　　（一）商品房进行分割更加注重企业出资与登记管理相结合发展原则众所周知，商品房是买卖交易双方可以按照中国市场经济规则，平等地协商房屋的价格、质量等各要素，签订商品房买卖合同后取得的房屋。离婚审判工作实践中的商品房设计主要内容分为全额付清房款的房屋和按揭商品房。所以，对于我国离婚中商品房的分割，主要研究依据是最高国家人民需要法院的《婚姻法司法人员解释（三）》中确立的出资与登记相结合的方法。

　　这主要体现在：

　　1. 当一对夫妇婚后买房时，一部分钱来自一方婚前储蓄或婚前出售的房子。 因此，这类房屋是婚后共同出资购买的，属于夫妻共同财产，但根据婚姻法第十八条的规定，配偶一方婚前的财产属于个人财产。 因此，婚前财产仍然是个人财产的一种不同形式，我们在司法实践中，这部分房屋的价格相应比例和相应的增值在分割各方。

　　2.配偶一方在结婚前支付了所有购房款，但在结婚后取得了房产证的房屋。根据《物权法》第九条，未经注册的房地产不具有产权效力。婚后取得产权证的事实不能使婚前的个人财产正式转化为夫妻共同财产。因此，在这种情况下，房地产应被视为婚前购买该房屋的一方的个人财产。

　　（二）房改与集资福利分房相分离贯彻房改政策的原则。首先，关于离婚夫妻单位的房改。房改所有权按购买时间划分，婚前购买为个人财产；婚后用共同财产购买的，应当认定为夫妻共同财产。买房虽然享受优惠政策，但是要按照市场价来分。

　　《婚姻法司法人员解释（二）》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用一个共同管理财产可以购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为我国夫妻之间共同提高财产。房改房的分割方法应当严格按照中国商品房市场价的价值信息进行市场分割。其次，对于一些离婚夫妻以一方没有父母名义通过参加房改，房屋登记在父母名下的房屋质量问题，婚姻法司法体系解释三第12条对此研究已经发展明确，在此不予赘述。但是，离婚夫妻以一方面对父母名义参加房改，房屋登记在离婚子女名下的房屋时，在婚姻法律关系存续期间，因房屋主要来源于生活一方因为父母承租的公房，购买房改房的价格水平一般来说都会提供参考工龄、职务、级别等因素，有较强的福利工作性质，购买商品价格也远低于市场价，双方用夫妻共同实现财产保险购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产登记于离婚子女名下，离婚时，该方提出此房屋是父母对自己的赠与，要求教师根据婚姻法司法方面解释三第7条以及第12条，认定为具有自己的个人生命财产，出资组成部分数据视为借款。

　　对此，我们认为，如果住房改革政策允许一个家庭只享受一次住房改革福利，导致子女配偶无法获得住房改革福利，那么在离婚的情况下给予适当补偿将更加公平。 最后，对于离婚案件中涉及的筹资保障性住房问题，主要考虑的是婚前购买和婚前购买的问题。 筹款福利院通常是一次性或两次资助的。 这种住房划分只考虑投资时间和结婚时间。 在签订购买合同时，如果婚姻涉及夫妻的服务年限，合同将涉及买方的服务年限。 尽管在购房时享受不同的优惠政策，但离婚时应按市场价格分割。

　　（三）在审理拆迁时根据适用政策确定拆迁房屋性质的离婚案件中，拆迁房屋的建设情况及拆迁房屋是否弥补了价差； 拆迁房屋的划分往往成为焦点，特别是农村集体土地房屋也被纳入拆迁范围。安置房享受土地分配、规划费用减免等相关政策，价格比商品房优惠。房屋拆迁政策比较强，各地都有相应的政策法规。此外，在实际工作中，为了尽快清拆房屋，很多清拆部门在执行政策时，有很多不一致的情况，因此，在处理这个个案时，我们不单只要考虑区内的统一清拆政策，亦要考虑个案的具体情况，在分拆时尽量做到公平合理。

　　1、婚前一方的个人进行房产，婚后被拆迁安置新房的，如果企业安置房屋仅考虑建筑面积影响因素，且不可能存在一些房屋补差价主要问题，房屋亦未变更登记在夫妻二人的名下，安置的新房应认定为我国个人信息财产。如果用夫妻双方共同管理财产补房屋差价，所补差价的比例组成部分应认定为夫妻共有财产。

　　2、婚前房产在一方的父母名下，婚后拆迁安置后，安置房登记在中华儿女名下的，这需要我们参考赠与房屋的情形。此种发展情况要考虑一个女子婚后对房屋信息是否有装潢、翻建等情形，以确定另一方是否存在应当及时予以分割，包括社会实践活动当中出现很多违章建筑在拆迁建设过程中也被安置的房屋，因被安置房屋结构属于中国合法的财产，故离婚时应当积极予以分析处理。

　　婚前是当事人租用公房，婚后搬迁。 应考虑是否存在出资问题，是否存在取得部分或全部产权的问题，没有出资的安置是否存在人口因素，婚后有共同出资，取得一定产权的，这部分房屋的产权为夫妻财产。 如果出资没有问题，但房屋拆迁后继续出租，离婚后，双方均有权出租。

　　（四）现时处理没有法律依据的小型物业的情况，现实中存在大量的小型物业，其对外关系的合法性需要进一步确认，以致离婚案件一般不会由法庭处理； 我们只是在判决中清楚知道，房屋是婚姻关系在取得期间的生存，以决定双方的权利。

　　（五）单纯加名房分割中的意思可以表示中国原则

　　1、基于我国夫妻共同财产进行约定或赠与的意思可以表示夫妻一方的房屋，在婚后以夫妻约定的形式或赠与的形式约定为另一方所有问题或者通过双方公司共有，俗称“加名”，但在“加名”后，“加名”方随即我们提出要求离婚，导致一些争议。

　　《婚姻法》第十九条规定了夫妻之间的财产协议问题，《婚姻法》司法解释三第六条规定了夫妻之间的捐赠和撤销问题。 对于夫妻之间的约定，我们根据登记情况，将一人或两人认定为一方的个人财产或夫妻共同财产；对于赠与，按照《婚姻法司法解释三》第六条处理。 如果办理过房产变更登记或公证，不能取消赠与，但如果赠与不明确一方的个人财产，我们认为赠与后的房屋是夫妻共同财产。 但是，问题是协议和赠与是不可能区分的，我们认为，对于不能区分的，我们应该按照婚姻法第十九条的规定来确定。

　　2.根据这项政策，夫妻双方在为了送孩子上学或出于其他政策原因而将另以配偶的名字添加到夫妻双方的房子后提出离婚时，存在分歧。由于财产实际上是以配偶双方的名义登记的，它只能被视为配偶双方的共同财产，并在离婚时分割，但从房屋的来源来看，财产的原主人可以得到更多的份额。

　　二、离婚案件中不动产进行分割研究方法的问题我们所在。

　　最高法院司法解释第10条婚姻法（三）对婚前一方购买房屋，首付款、婚后共同支付部分抵押款、婚后财产以婚前买方名义支付的问题作出了规定。也就是说，在离婚的情况下，双方在结婚后支付的金额和相应的财产增值部分，应由财产登记一方向另一方赔偿，但对于相应的增值如何计算没有明确的解释，不同法院和不同法官的计算不同，双方也会为自己提出最有利的计算方法。因此，尽管对这一问题进行了司法解释，但在审判实践中仍然面临以下问题：

　　1. 不同情况下的增值计算方法。

　　审判实践中，婚后双方共同还贷支付款项的增值部分的计算方法出现了多种，并没有一种具有权威性。首先，对房屋总价款的构成有争议，是房屋当初的购买价加贷款的总利息，还是加已归还部分的利息？其次，用夫妻共同还贷的本金除以购房时的价款，然后再乘离婚时房屋的市场价值和房屋购买价之间的差，还是离婚时房屋的市场价值和结婚时房屋估价之间的差？最后，对于对应增值部分的计算，还有当事人会提出分阶段计算增值，即房产总增值、首付款增值、个人还贷增值部分，然后三者的差为对应增值部分。这给我们的审判带来很大的困扰。同时，司法实践中的情形，并不完全对应解释三第10条阐述的情形，比如，男方出首付30万，按揭贷款，女方出20万用于装潢，这种情况在现实中是比较普遍的，当前的形势是房屋在逐年增值，但装潢很快在消耗和贬值，如果离婚时仅对装潢的残值实行补偿，有失公平，因为房屋的装潢是在夫妻双方使用的过程中折旧的，此时在分割房屋时应适用婚姻法第三十九条第一款照顾子女和女方权益规定的原则，一定程度上保护了男方利益，同时也兼顾了女方的经济利益，对双方都合情合理。

　　2、是否具有一定判给产权进行登记方值得研讨。

　　此时，如果房屋被裁定登记一方全部，有时会遇到执行困难的问题。 例如，如果一方在婚前只支付首付，另一方的经济状况优于一方的首付，婚后的抵押贷款实际上由另一方支付，当授予首付时，一方拥有抵押贷款。 可能无法向另一方支付相应的折扣补偿。 特别是在实践中，也有买房的首付款，婚姻不履行家庭义务，更不能提供住房，甚至个人债务，离婚也不能支付赔偿。

　　3、婚后购买的、支付部分抵押的房屋，离婚时未取得所有权的房屋。这种房屋包括以下两种不同情况：

　　（一）离婚时，夫妻未取得所居住房屋的所有权；

　　（二）配偶双方在离婚时获得的房屋的所有权是部分所有权而不是全部所有权。

　　根据《最高国家人民通过法院婚姻法司法进行解释（二）》第21条的规定，离婚时双方对尚未发展取得企业所有权问题或者尚未取得中国完全不同所有权房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当能够根据学生实际工作情况判决由当事人选择使用。当事人就前款规定的房屋建设取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起行政诉讼。据此，离婚时对于我们没有经济取得房屋产权证的，物权尚未形成明确，法院已经不能产生直接导致判决房屋所有权的归属。也有很多观点的人认为学习这种房屋信息可以提高分割，理由是依照《物权法》规定，房屋产权实行登记社会主义，自房屋权属登记之日起权利人就取得了房产的所有权，该类房产上并非存在这样一个既得权和一个非常期待权，而只是其中存在就是一个既得的所有权。由于购房者以房屋作抵押担保向银行不良贷款，所以教师不管将房屋判归夫妻哪一方所有，都不会受到影响对银行的信贷还款利益。

　　根据这一观点，《婚姻法解释》第二十一条（<2）的内容不能满足实际案件的要求，也不能有效地帮助法院按照《物权法》关于财产权的规定处理此类纠纷。 我认为，在支付相应的对价后，房屋的实际价值不会因为产权证书是否办理而发生很大变化，所以如果房屋的使用权只是在离婚时授予的，可能会出现使用方不积极办理产权证书的情况。 即使支付给对方的相应使用价值远未达到实际的产权价值分割，也会损害非使用方的权益。 即使当事人一方在使用后办理产权证，当事人在所有权分割上再进行诉讼，增加了当事人的劳累和诉讼成本。

　　因此，在审判实践中，这种情况下，争议房屋的权利义务会判给一方，即房屋产权证办理完毕后，房屋所有权归一方所有，但办理产权证所需的相应费用和日后的还贷义务也应由这一方承担，并根据房屋的实际所有权价值向另一方支付相应的合理补偿。

　　4、双方在结婚前共同发展出资以一方名义进行购买商品房屋信息或者结婚后以一方名义购买房屋，以按揭方式可以支付房款，房屋产权证登记在一方名下，在婚姻家庭关系存续期间中国取得一个房屋产权。

　　在恋爱期间，双方共同出资购买婚姻用房屋，婚前达成口头协议，以一方名义签订购房合同，签订住房贷款手续，婚后共同偿还贷款。 离婚时，夫妻双方往往不承认口头约定，一方的房屋登记往往认为另一方的供款是贷款或礼物，或者不承认另一方的供款事实。 投资者在婚前能够证明双方共同出资的，为结婚目的，即使产权以一方名义登记的，双方共同出资购买的抵押房屋也视为夫妻共有财产。 对于婚前双方共同出资购买的部分，应按照各自出资比例进行分割，即婚前按照共同关系分割，毕竟婚前双方都未结婚。 不能以共同财产为基础进行划分。 父母以自有资金参与购买商品房，为子女购买并以子女名义登记的，《婚姻法》第三司法解释第7条明确规定，属于子女的个人财产，不再重复。 在实践中，这种情况引发的争议并不多。

　　但是，问题主要在于：

　　（一）父母以配偶双方的名义自费或自费参与购买房屋。

　　《婚姻法司法解释二》第二十二条规定了这种情况，视为对夫妻双方的赠与。但是，这里要特别讨论的一点是，在实践中，我们遇到大量这样的情况。离婚分割时，父母情绪非常激动，不同意被认定为小两口的共同财产，所以不认可法院的判决，导致大量的投诉、上访案件。分析原因，应该说按照中国的传统习俗，父母通常会在没有事先书面约定的情况下，为子女购房付款。如果子女不离婚，其实也不会要求子女返还购房款或者房子。但是孩子一旦离婚，父母付出的钱就少了一半，父母的心理无论如何也接受不了。目前，虽然法律规定这种情况被认定为父母对子女、配偶的赠与，但按照中国人的传统思维，父母的这种赠与实际上是建立在子女、配偶维持婚姻关系的基础上的。第三个解释的规定出台后，因女方要求改名，男方拒绝，双方产生矛盾，已提起离婚诉讼。从我们接触的大量离婚案件当事人来看，普通人在分割财产时考虑婚姻存续时间是可以接受的。在分割父母购买的房产时，婚姻存续时间短的当事人的感情要比婚姻存续时间长的当事人激动得多。应该体现保护弱势一方，为家庭做贡献的原则。

　　（2）父母可以参与企业出资，登记在离婚夫妻名下，但父母与其子女发展之间是否存在借条的。

　　因为父母无法证明捐款是礼物还是贷款，所以我们更推定为礼物。如果欠条是在离婚之前形成的，并由配偶双方签署，则贷款关系确定； 如果欠条只由其中一个子女签署，如果能够证明欠条是在购买房屋时形成的，而且离婚时距离很远，则一般可以推定贷款关系确定； 如果欠条是诉前或补充协议之后的诉讼，则无法证明双方在购买房屋时有贷款协议。

　　以上就是上海离婚律师梳理的离婚时不动产的分割情况，其中涉及到的具体情形都比较复杂，双方当事人面临离婚财产时大吵大闹的现象不在少数，及时寻求上海离婚律师的帮助解决不动产的分割问题才是上上策。