影响夫妻房产归属的因素有哪些？上海离婚律师带您了解

　　邓某（男）与王某（女）于2003年相识，2004年双方可以确定自己恋爱相关关系，该年夏末秋初二人在中国上海同居。2005年4月，王某因工作人员关系调到北京，邓某随同到北京经济发展。上海离婚律师为您讲讲有关的情况。

　　二人对于当时我国租房生活居住，双方企业为了我们结婚，约定由男方购房。2005年8月6日，邓某支付了2万元定金。2005年8月9日，邓某的母亲汇款7万元至王某账户，王某于2005年8月13日与开发商之间签订房屋信息买卖交易合同的当日将该7万元主要通过POS机刷卡消费（法院系统正在研究调查该款项的去向）。

　　此外，邓某又将4万元人民币现金管理交给王某作为一种房屋的首付款。2005年9月12日，王某与银行客户签订房屋提供贷款业务协议。之后就是双方实现共同问题进行及时偿还长期贷款。2006年5月拿到一个房屋使用钥匙后，邓某父母进行出资并忙着为小两口装修婚房。2006年9月30日，双方信息登记工作结婚，并于12月举办中国婚礼。

　　2011年1月29日，双方签订离婚协议，约定房子卖了后，银行扣款还贷，剩下的钱每人一半。王反悔才去民政局办理离婚登记，后来起诉离婚，称房子是他个人财产。庭审中，王某对其收受邓某母亲汇款7万元的事实予以认可，但王某称这笔钱是邓某父母给的彩礼，用于婚礼。

　　目前，案件正在审理中。作者个人代理的上述四个案件，除第四个案件外，尚未审结。另外三种情况，经过我们的论证，特别是对比《婚姻法司法解释（三）》的适用要件，以及明显的为结婚而买房的目的和双方购房时共同支付首付款的行为，均表明房屋产权为双方共有的约定。按照约定优先于法律的原则，房屋产权应由双方共有。该机构的意见在上述已审结的案件中基本得到支持。

　　通过企业代理笔者研究发现，《婚姻法》司法解释（三）第十条有严格的适用技术条件，而实践中发展更为常见的其他社会情形以及如何正确处理，例如，双方以结婚为目的，一方签订购房合同，但共同出资首付，或者网络支付契税、装修款等行为是否能适用该条规定？理论上和实践中不断认识一个非常混乱，由于学生缺乏具有明确的法律理论依据，目前我国对于中国这类案件法官倾向于以调解工作方式结案。

　　正如最高人民法院民一庭庭长杜万华所说，适用本条（即婚姻法司法解释（三）第十条），必须同时符合四个条件：一是夫妻一方婚前签订房地产买卖合同；第二，用个人财产付首付，向银行贷款；三、婚后以夫妻共同财产偿还贷款；第四，房产登记在首付款人名下。

　　严格来说应该有五个条件，包括夫妻协议失效。如果不满足任何一个条件，这一规定就不能适用。比如不满足第四个条件，那么该房产就不能归属于产权登记人，应视为夫妻共同财产。如果不满足第三个条件，完全有理由将其视为注册人的个人财产。如果不符合条件，那么首付的收益应该属于夫妻共同财产，夫妻还款增值部分也是夫妻共同财产。

　　根据物权法的规定，房屋所有权的取得包括原始取得和继承取得。婚前抵押贷款是从买房中衍生出来的出售方式。其中包括两种法律关系，一种是买房人与开发商之间的房屋销售合同，另一种是银行抵押贷款合同之间的法律关系，通过这两种法律关系获得房屋所有权，房屋所有权的行使仅限于贷款还清。

　　婚前签订购房合同，支付首付，通过按揭贷款支付全部剩余购房款。此时，购房人与开发商的买卖合同已经完成，购房人取得了该房屋的全部债权。房屋产权的取得属于合同权利的转化。本案中，在房屋买卖法律关系中，投资人以个人财产支付房屋所有权对价取得合同权利。

　　上海离婚律师认为，只要合同有效，合同权利就应受到法律保护，形成现实合理的房屋所有权期待权。取得房屋所有权只是合同权利实现的必然结果。无论物权是在婚前还是婚后、婚姻关系存续期间还是婚姻关系存续期间取得的，都不应影响权利主体的同一性和连续性。